境界・近隣関係

境界・近隣関係

「境界・近隣関係」。

 

人間でいえば「親・兄弟・親戚との関係」のようなものです。

 

人としてお付き合いするだけなら気になりませんが、結婚となると話は別で、重要な要素となります。

 

いくら本人との相性が良くても、親・兄弟や親戚に何か問題があったり、人間関係に問題があったりすると、悩ましい問題となります。

 

不動産も同じで、「借りる」だけなら隣地や近隣住民のことはさほど気にならないかもしれません。

 

しかし、「買う」となれば話は別です。

 

なぜなら、隣地や近隣住民との付き合いはずっと続くからです。

 

そして、隣地境界や近隣住民との聞にトラブルがあると、高値で売りづらくなるので要注意です。

 

買主は、購入を検討している不動産にこのような近隣トラブルの可能性があれば、「安ければ買ってもいいが、わざわざ高値を出してまで買う必要があるだろうか?」と、購入に対して後ろ向きになるものです。

 

近隣との聞に後々トラブルの種になりそうな問題を抱えているのであれば、売却の前にできる限り解決しておくことをおすすめします。

 

「境界」に関するトラブル

 

一般的には、境界を確定するために、土地家屋調査土の呼びかけのもと当事者同士が現場で立ち会って確認し合います。

 

その上で、問題がなければ「筆界確認書」という書面に記名・押印する、というのが一般的です。

 

この境界が定まっていないと何が問題でしょうか。

 

まず、敷地が確定できません。さらに分筆(土地をいくつかに分割すること)できません。土地を買いやすい大きさに分けて分譲することができなくなります。

 

ですから、買主の立場としては、「分筆できない可能性がある」土地を高く買うのは非常にリスクを伴うわけです。

 

ですから、面積が大きな土地を売却する場合は、「境界確定」が買主から求められます。

 

そう聞くと、「お互い様だし、判子なんてすぐ押してくれるだろう」と安易に考えがちです。

 

しかし、この境界を定めるのに多大なる時間がかかることがあります。

 

通常、3~4カ月あればこの「境界確定」は終わりますが、6カ月、l年、さらにI年以上かかることもあります。この境界確定が終わらないと、不動産の売買の決済ができません。

 

つまり、お金が入ってきません。

 

一番のポイントは、早く始めることです。相続に関していうと、理想は生前に「境界確定」を終わらせておくことです。

 

「境界確定」の費用分、相続財産を減らすことができます。最高税率の方であれば、50%オフでできることになります。

 

さらに、相続発生後、すぐに売却することが可能になります。

 

中には、納税資金が必要なのにI年経っても境界が定まらず、売却できなくて困っていらっしゃる方もいます。

 

そんな思いをしなくていいわけです。

 

越境物がある場合も注意

 

不動産の境界にまつわるトラブルのlつに、「越境」があります。

 

言葉の通り、屋根や草木などが境界を越えて隣の敷地にまではみ出している状態を指します。

 

たとえば隣地の木の枝や葉がこちらの敷地にはみ出している状態を想像して下さい。

 

日光が入ってこない、景色が見えない、圧迫感があるなど邪魔な場合、切りたくなるのではないでしょうか。

 

大きなハサミでパサッと切れたら、さぞすっきりしそうですが、そんなことをすると訴えられる可能性があります。

 

基本的には、隣地に「切ってください」とお願いすることはできますが、勝手に切ることはできません。

 

これが「越境」がある場合のやっかいな点です。

 

隣地の人がものわかりが良くて、「すみませんでした。すぐ撤去します」と言ってくれたらありがたいのですが、これもそんなにあっさりいかないことがあります。

 

この「越境の解消」ができないと、買主は嫌がりますので、これも「境界確定」と同様、早めに着手して、「枝葉を切ってもらう」「隣地と覚書を結ぶ」など、事前解決を図ることが重要です。

 

私道はトラブルが多い

 

売却する土地が私道に接している場合、その土地の買主は接する私道の通行許可及、び掘削同意(上下水道を整備するために掘削するための同意)を得るか、私道の持ち分を取得しなければ、その私道を通行することも、掘ることもできません。

 

普通に考えたらお互い様なのだから、簡単に承諾してくれそうな気がしますが、現実はそんなに簡単ではありません。

 

そして、買主にとっては大きな問題のため、「この同意が取れない場合、白紙解約」という特約を売買契約書に入れてほしいと要望してくることが少なくありません。

 

私道に関する問題は一筋縄でいかず、時間が読めない部分があります。

 

「買主任せ」にした場合、リスク分が差し引かれ、価格が安くなってしまうことは、容易に想像がつくのではないでしょうか。

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