土地の経歴を 調べる

土地の経歴を 調べる

これは人間でいえば、「経歴」のようなものです。

 

少し想像してほしいのですが、もしも会社の中途採用の面接官を任されたとして、「過去の経歴」を聞かなかったらどうなるでしょうか。

 

過去が見えない人を採用するのは恐いことではないでしょうか。

 

「経歴」は重要な要素であるため、採用面接でも必ず聞かれます。

 

不動産の場合も同じです。

その土地がそれまでどのような形で利用されてきたのかは、買主が知りたい情報です。

 

問題は、かなり踏み込んで調べないと、「直近の経歴」しかわからないということです。

 

過去の利用状況次第では、井戸や地下室、石やコンクリートの一部が埋まっているかもしれません。

 

あるいは、過去に工場が建てられていたような場合には土壌が汚染されている恐れもあります。

 

その土地がこれまでどのように使われてきたかがわかれば、それらのリスクが潜む可能性を知ることができます。

 

そのため、地歴についても売却する前に念入りに調べ、買い手側にその情報を公開することが望ましいのです。

 

しかし、そもそも売主である不動産のオーナー自身が、その土地が過去にどのような形で利用されてきたのかを詳しく知らないことは珍しくありません。

 

とりわけ相続で受け継いだ土地を売却するような場合では、以前はどのような人が所有していたのか、所有者がどのようにその土地を利用していたのかなど、売主としては知るよしもありません。

 

たとえば、過去に池があった土地であっても、「確か、ずっと畑のはずだが:::」などと売主が誤って思い込んでいたということも起こり得るのです。

 

それでは、地歴を知るためにはどのような方法をとればよいのでしょうか。

 

まず、第一には「閉鎖謄本」や「土地台帳」を調べるという方法があります。

 

閉鎖謄本とは、不動産の閉鎖登記簿、すなわち閉鎖された過去の登記簿謄本のことです。

 

不動産登記簿がコンピュータ化されたのが1988年(昭和田年)からで、全国の法務局でコンピュータ化が進みました。

 

昔は、調べたい土地の市町村の法務局までわざわざ調べに行く必要がありましたが、今やパソコンさえあれば、全国の土地、建物の登記簿が簡単に取得できるようになり、大変便利になりました。

 

一方、コンピュータ化される前の登記簿謄本は、「閉鎖」されることになりました。

 

しかし、これらは管轄の法務局に保管されています。

 

そこには、現在は存在しない建物の情報も残されています。

 

したがって、閉鎖謄本を調べることで、売却する土地をこれまで誰が所有していて、土地の上にかつてどのような建物があったのかを知ることができます。

 

とはいえ、建物はすべて登記されているとは限りません。

 

中には未登記のまま撤去されてしまった建物もあります。

 

そのような建物については登記簿にも記録が残っていません。で自分の土地の上、あるいは周辺に過去にどのような建物があったのかを調べることができます。

 

また、1886年(明治四年)に不動産登記法ができる前は、税務署が税金を取るために管理していましたが、その時の情報は「土地台帳」で確認することができます。

 

他にも気になるのが、かつて池や沼、川だった土地です。

 

その場合は軟弱地盤の可能性があるうえに、埋め立て方によっては、「ガラ」と呼ばれるコンクリートの塊が出てくることもあります。

 

これらは閉鎖謄本や土地台帳、現在の地図だけを見てもわかりませんが、「古地図」という昔の地図を見ることで確認することが可能です。

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