買主の3つの「リスク」

買主の3つの「リスク」

買主のリスクは、大きく分けて次の3つがあります。

 

一つ目は、「想定していた事業ができないこと」です。

 

たとえば周辺の開発規制や地区計画、道路幅員、間切りなどの事情により、開発許可を取ることができない、高い建物が建てられない、想定していた区割りができない、容積率が消化できないといった問題が生じることもあります。

 

「容積率」とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。これは地域ごとに定められています。

 

しかし、「敷地面積に対して容積率200%までの面積の建築物を建ててもよい」という場合でも、前面の道路が狭い場合や、高さ制限がある場合など、200%の面積の建築物を建てることができないケースがあります。

 

このように想定していた事業ができないと、買主にとっては収益の計画が大きく狂います。

 

2つ目は、「想定していた以上の時間がかかること」です。

 

たとえば、隣地との境界が定まらない場合や近隣との係争がある場合、事業が前に進みません。

 

境界確定は、通常314カ月で完了することが多いのですが、-年以上かかることも実際にあります。

 

また、開発事業を行う時には、事業開始前に「近隣住民への説明会」が義務付けられることがあります。

 

そこで近隣住民からの一定の同意が得られなければ、事業が開始できないことがあります。

 

通常、事業用不動産を購入する場合、融資を使います。

 

その融資は、事業のスケジュールに合わせて、返済計画をつくります。

 

ですから、計画通り事業が進まないと、返済期日に金融機関に返済できなくなる可能性があります。

 

返済期日に返済できなければ大変です。

 

応急処置として、入金が入るまでの一定期間、短期で借りる「つなぎ融資」などもありますが、次から融資が受けにくくなるようなことがあっては大問題です。

 

ですから、「想定した以上の時聞がかかる可能性があること」については、できるだけ事前に手を打って、買主が計画通りに事業ができるように、最大限協力することが大切です。

 

3つ目は、購入にあたって「想定していた以上の費用がかかること」です。

 

たとえば、地中埋設物の撤去や解体工事、立退き交渉、擁壁工事、造成工事、土壌改良、地盤改良、液状化対策近隣対策などは、実際やってみると想定した以上に費用がかかることがあります。

 

通常、想定外の費用が出る可能性を踏まえて「予備費」を積みますが、その予備費を超えて費用がかかる可能性もあります。

 

これらの買主のリスクをいかに事前に取り除くことができるかが、取引の運命を左右するポイントです。

 

リスクを取り除けば取り除くほど、買主は安心して積極的に購入を検討することができるようになるのです。

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