最も高値を 引き出せる売り方は

最も高値を 引き出せる売り方は

「最も高値を引き出せる売り方は?」です。

 

 

高値を引き出すための戦略の中で、「どの売り方を選択するか」も重要な要素です。

 
不動産はーつとして同じものはありません。

 

 

そして売主の事情も買主の事情もそれぞれ違います。

 

 

ですから、「個別性が強い」といえます。

 
不動産の売り方には、大きく分けると「相対取引」と「入札(オークション)」とがあります。

 

 

私自身、ご相談を受ける不動産ごとに、どんな売り方が一番高値を引き出せるか、状況を見ながら臨機応変に変えるのが一番良いと思っています。

 

 

「相対取引」の方がいいこともありますし、「入札方式」がいいこともあります。ここで、もう少し詳しく「売り方の選択肢」を見てみたいと思います。

 

 

一般的には、不動産取引は「相対取引」で進められます。

 

 

売主と買主がI対Iで価格を決めるシステムです。

 

 

 

売主が「l億円で売る」と価格を設定した場合、買主が「l億円で買う」と意思を表示すれば、取引はそこで成立します。

 

 
ただ、実際の取引では、「I億円で買う」とすんなり決まらないことも多々あります。

 

 

 

「価格交渉」が入り、買い手から「9000万円なら買いたい」と指値が入れば、売主はそれに応じるかどうかを決めます。

 

 

 

もしかしたら、「9800万円なら売ってもいい」と譲歩すれば、買主が「ぜひ欲しいが9500万円が限界」と言ってくるかもしれません。

 

 

 

そして、売主が、「9500万円で売る」ことを承諾すれば、そこで取引が成立します。

 

 
このように、お互いが歩み寄っていくという側面もあります。

 

 

売主も、交渉する相手がいなければ、そもそも売ることができません。

 

 

納税や返済の期限が迫っていれば、焦りも生じます。

 

 

少なくとも、交渉する相手がまったくいないより、「価格次第では買う」という買主がいるのはありがたい話です。

 

 

限られた買主しかいないのであれば、この「相対取引」で歩み寄る方が、価格はさておき確実に売れるようなイメージが湧くと思います。

 

 
ただ、あくまで「限られた買主しかいないのであれば」という前提付です。

 

 

実際、

 
「手が上がれば、すぐに交渉しないと他が厳しい」
「隣地の方が買わないと他は厳しい」
「賃借入の方が買ってくれないと随分安くなってないし」
「特殊性が強すぎて、他の方にはなかなか買えなし」
「特殊事情をすべて理解して買ってくれる方にしか売れない」

 
といった不動産は存在します。こういった、「限られた買主」が対象となる不動産には入札は不向きです。

 

 

まずその限られたターゲットの買い手に確実に検討してもらえるように全力を注ぐ必要があります。

 

ただし、注意も必要です。「限られた買主しかいない」というのが、依頼した仲介会社の単なる営業不足の場合もあるからです。

 

 

 

「たまたま知っている買主5人に持っていったら、買いたいと言ったのが一人だけだった」という可能性もあるわけです。

 

 
「そんなパカな」と思われたかもしれませんが、よくありがちな話です。

 

 

 

ですから、売主として自分の身を守るためにも、「誰に、どれくらい営業したのか?」を見せてもらってください。

 

 

 

本当に営業すべき相手にきちんと営業して「限られた買主しかいない」というのであれば、その限られた買主と価格交渉した方がいいかもしれません。

 

 
一方、しっかり営業活動をしたら、5人も叩人も「ぜひ買いたい」という買主が現れるかもしれません。

 

 

 

もし、「1億円ならぜひ買いたい」という買主が叩人いたら、誰に売るかをどのように決めるのがいいのでしょうか。

 

 

 

みんな「うちに売ってほしい」と叫んでいます。

 

 
鶴喜霊園相場の3割培しを引き出す5つの条件しかし残念ながら、現実的にはそのように「叩人横並び」になる前に「先着順で決まってしまう」ことが多いことを、第2章の「おかしな慣習がまかり通る不動産の世界」でお伝えしました。

 

 

 

ひょっとすると、売主は一番初めに「欲しい」と手が上がった買主のことしか聞いていないために、他に5人も叩人も売ってほしいと切望していた買主がいたとは夢にも思わないかもしれません。

 

 
このような「欲しがる買主が何人もいる」不動産については、「いくらで売るか」を売主が決めるのではなく、買主に争って決めてもらう仕組みが必要です。

 

 

 

なぜなら、売り出し価格を売主や仲介会社が決めてしまった場合、修正ができないからです。

 

 

 

そはじめに設定した売り出し価格を基準に取のため、引が進められることになります。

 

 
では次に、「入札(オークション)」の場合を考えてみましょう。

 

 
大きくは「紙入札」「会場入札」「インターネット入札」の3つに分かれます。

 

 
「入札」不動産の入札の場合、競売や一般的な入札で多い「I回限りの紙入札」が主流です。

 

 

 

購入希望者は、「購入価格」や「条件」を入れた紙を封筒に入れて、提出します。

 

 

 

時間がきたら、それぞれの封筒を開けて、落札者を決定します。基本的にI回限りの勝負です。

 

 
美術品や骨董品の場合は「会場入札」が主流です。

 

 

購入希望者は、手を上げて金額を言っていきます。

 

 

「50万円」「60万円」「70万円」などと、競り上がっていきます。

 

 

何度も入札することができます。

 
ただ、不動産の場合は「会場入札」より「紙入札」か「インターネット入札」の方が機能性は高いと考えています。

 

 
また、個人の小物や雑貨などは「インターネット入札」が主流です。

 

 

数千円のものから数万円のものまで、活発にオークションサイトで売買されています。

 

 

インターネットですから場所を問いません。

 

 

全国のどこからでも入札に参加できます。

 

 

ただ、相続不動産や法人の保有不動産を売却する場合などは、情報が漏えいし、拡散することを嫌う節があります。

 

 

その場合、全国の誰にでも見ることができるのは問題となります。

 

 
では、ここから不動産に絞って見ていきたいと思います。

 

 

不動産の場合、「I回限りの紙入札」が主流だとお伝えしました。

 

 

l回勝負ですから、封を開けるまで、誰が一番かわかりません。勝っているのか、負けているのか。

 

 

この「I回限りの紙入札」の長所は、競合の価格が見えないことで、「2番手を大きく突き放した価格」が入る可能性があることです。

 

 

売主としては、嬉しい話です。

 

 
しかし一方、大きく分けて2つの短所があります。-

 

 

一つ目は、お互いの価格が見えないことで、「相手の価格次第では、もう少し価格を上げる余力があったのに」という買主の「余力分の価格」を捨てることになることです。

 

 

「買主が一度上限を決めたら、それ以上価格が上がることはないのでは?」と思われたかもしれません。

 

 

 

しかし、実際はそんなことはありません。たとえばI億円が最低売却価格の場合において、-億2000万円で入札して「1位l億2100万円、2位l億2000万円」と結果発表され、「たった100万円差で負けた。

 

 
二位だった」とわかった時の気持ちを想像してみてください。

 

 

それがどれほど悔しいか。1000万円以上の差で負けたのであればまだ諦めがつきます。

 

 
しかし、100万円や200万円なら積み上げる余力はあったかもしれません。もっといえば、本当に買えるなら、あと500万門出しても買いたいかもしれません。

 

 
もうlつの短所は、l位と2位の差が開いた場合、万が一、l位がキャンセルになった時に2位の価格がかなり下がってしまうことです。万が一のことは考えたくないかもしれませんが、納税や返済などの期限が迫っている場合、すぐ下に2位がいないのはやはり不安です。

最も高値を 引き出せる売り方は 関連ページ

競争原理を最大限に働かせる
不動産を高値で売却するために、最後にお話しするポイントは「競争原理」です。   どのような世界、業界 […]
事前営業で詳細を把握してから最低売却価格や条件を決める
もうひとつ大切なこと、それは「事前営業」です。     多くの売主は、通常、様々な迷いや悩 […]
絶対的な営業量とフォロー
万全の調査・準備を行い、高値売却戦略をしっかりつくり、打つべき手を打った後は、いよいよ営業ここでは、高値で売却 […]
不動産の入札は、「紙を使った2回戦入札」と 「インターネットを使った競り上がり入札」を使い分ける
そこで、私どもは2つの方法を推奨しています。     1つは「紙を使った2回戦入札」、もう […]
最も高値を出せる買主は誰か?
「最も高値で買える買主は誰か?用途は何か?」です。     最も高値を繰り返しますが、不動 […]
借地権付きの土地も、売り方によっては大化
借地権付きの土地は、なかなか価格がつきづらい不動産の1つです。   土地を地主から借りて家を建ててそ […]
土地の大きさも、高値で買える 買主が積極的に動くかどうかを左右する
また、「大きさ」に関しては、特に事業用地に関しては、価格が大きく変わる要素になります。   &nbs […]
「道路付け」も価格への 影響が大きい
何mの道路に間口何mがどのように接しているかの「道路付け」はとても重要です。     それ […]
本来変えられない不動産の「形」など場合によっては変えられる?
不動産は「立地が大切」とよく言われます。これはその通りで、よほど大きな地殻変動がない限り、立地は動かせません。 […]
不動産の価値を最大限に 高めるには?
高値売却の戦略をつくるうえで、第一に考えるべきことが、「いかに物件の価値を高めるか」ということです。 &nbs […]