借地権付きの土地も、売り方によっては大化

借地権付きの土地も、売り方によっては大化

借地権付きの土地は、なかなか価格がつきづらい不動産の1つです。

 
土地を地主から借りて家を建ててそこに住んでいる場合、地主が持つ権利を「底地権」、借主が持つ権利を「借地権」といいます。

 

 

この場合、建物は借地人の所有物、土地は地主さんの所有物です。

 
なお、賃貸マンションのl室を借りる場合は、借主が持つ権利を「借家権」といいます。この場合、土地も建物も地主さんのものです。

 
借地権付きの不動産は、通常、かなり安い価格でしか買い手がつきません。

 

 

 

なぜなら、土地は買主のものですが、その上に建つ家は、借地人のものです。

 

 

せっかく不動産を購入しても、借地人がいるために、その不動産を自由に使えないのです。

 

 

さらに、高額の地代収入があれば、収益物件として高く評価できるかもしれませんが、多くの場合、地代は低額です。

 

こうした借地権付きの不動産を整理する方法としては、次の5つが考えられます。
①地主による買い取り
②借地人による買い取り
③第三者への単独売却
④第三者への共同売却
⑤等価交換

 

 

①と②は、地主と借地人との間で借地権か底地権を売買することで、どちらかが「所有権」を得るという考え方です。

 
③と④は、地主と借地人の聞での売買ではなく、第三者に売却するという方法です。

 

 

借地権と底地権をそれぞれ売るか、まとめて売るかの2通りが考えられます。

 
⑤は、「等価交換」という考え方です。

 

 

地主と借地人との間で協議し、土地や建物の分割などを通してお互いが所有権を得るという方法です。

 

 

この①と②、そして⑤に関しては、「何を基準に価格を決めるのか」において、地主と借地人の意見が相反しやすいのです。

 

 

路線価格なのか、鑑定評価額なのか、取引相場価格なのか:::。

 

 

お互いが納得できる価格で取引しなければなりませんが、買う方は安く買いたいですし、売る方は高く売りたいのですから、なかなか互いの主張が合わないわけです。

 

 

そこで、最も双方の納得が得られやすい解決方法として、④の共同売却をおすすめすることがあります。

 

 

これは、第三者に最も高値で売却して、底地権と借地権の割合に応じて分配する、という方法です。

 

 

共同で売るということは、買主からすれば「借地権がない、通常の土地」となります。

 
市場価格の最高値で売ることで、「いくらで取引するのが適当か」でもめることもないわけです。

 

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