「道路付け」も価格への 影響が大きい

「道路付け」も価格への 影響が大きい

何mの道路に間口何mがどのように接しているかの「道路付け」はとても重要です。

 

 

それはなぜでしょうか。

 

 

1つのブロックとしてみれば、前面道路に1面だけ接している「一方道路」と、2面が接して「角地」となっている「二方道路」では、やはり後者の方が価値が高くなりがちです。

 

 

さらに3面接している「三方道路」、4面接している「四方道路」もあります。
「道路付け」も価格への影響が大きい自宅用地としての評価は、さほど変わらないかもしれません。

 

 

また一筆でマンションを建築する場合などもさほど変わらないかもしれません。

 

 

しかし、仮にその面積が大きくて、開発して土地を分割する前提となると、大きく価格が変わってきます。

 

 

一番の違いは「有効率」です。

 

 

道路に接する面が増えれば、それだけ敷地が取れます。

 

 

無駄な「開発道路」や「位置指定道路(H私道)」を入れなくても開発できます。

 

 

また、「有効性」以外に、角地をいくつも作れるので「商品性」も高めることができます。商品性が高まると、それだけ販売価格を高めることができます。

 

 

だから、土地の仕入価格も上げることができます。

 
一方、道路によって価格がつかない、あるいは相当安くなってしまう土地もあるので要注意です。

 

 

最も価格がつかないのは「無道路地」といって、「建築基準法の道路」に接していない土地で、建物は建てられません。

 

 

たとえば、田のあぜ道にしか接していない土地も「無道路地」です。

 

 

こういった土地が相当安くでしか買ってもらえないことは容易に想像ができると思います。

 
また、「再建築不可」の土地も同様です。通常、建築基準法では、道路に2m以上接していないと建物を建てることができません。

 

 

昔は建築基準法が整備されていなかったので建物を建てられましたが、現行の法律では建てられません。つまり、リフォームはできますが、建て替えができない土地となります。

 

 

そのため、無道路地ほどではありませんが、価格が随分と安くなります。

 
これらの状況を逆転するには、隣地と交渉して、無道路地を建築基準法上の道路に2m以上接する土地へ、再建築不可の土地を建て替えができる土地へ変えていかなければなりません。

 

 

もちろん、一方的にこちらだけにメリットがある話だと、隣地所有者は協力してくれません。

 

 

重要なポイントは、「お互いにメリットがある形で交渉する」ことです。

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