本来変えられない不動産の「形」など場合によっては変えられる?

本来変えられない不動産の「形」など場合によっては変えられる?

不動産は「立地が大切」とよく言われます。これはその通りで、よほど大きな地殻変動がない限り、立地は動かせません。

 
しかし、不動産の価格を左右するのは「立地」だけではありません。

 

土地に関していえば、どのような「形」で、どのように「道路」に接していて「道路付け」、どのような「大きさ」なのかということも、とても重要です。

 

本来、「形」や「道路付け」や「大きさ」は、立地同様変えることはできないと思われがちです。

 

しかしこれらは、隣地と交渉することで変えることは可能です。

 

たとえば、次のような方法が考えられます。

 

●どちらかが(一部を)購入する
●土地の一部を交換する
●共同で売却する
これらの手法により、不動産の価値が「大化け」することがあります。

 

土地の形に関していえば、「正方形」がいいのか、「縦型の長方形」がいいのか、「横型の長方形」いいのかは、一概に言えません。

 

なぜなら重要なのは、そこで建物を建てる、もしくは事業を行ううえでの有効性、収益性次第だからです。

 

たとえば、戸建住宅を建てるなら、きれいな正方形の土地がいいかもしれません。

 

しかし、戸建分譲を行うなら、横型の長方形の方が道路を入れずに区割りができるのでいいかもしれないのです。

 

たとえ三角形の土地でも、そこに収益物件を容積率いっぱいに建てることができるのであれば、形はさほど問題にならないかもしれません。

 

用途によって最も高値を引き出せる土地の形は変わります。これについては、実際の設計プランを入れてみないとなんとも言えません。

 

そして、特に注意が必要なのは、形が悪い場合です。

 

たとえば、間口が狭く奥行きが広い土地は、そのままだと価格が随分と安くなってしまう可能性が高くなります。

 

なぜなら、間口が狭い道路側の土地の多くが通路に取られてしまい、有効率が悪くなるからです。

 

有効率が印%か加%かで3割ほど有効率が違います。

 

そして、価格は3割どころか、それ以上の聞きになることがあります。

 

なぜなら、有効率が高い土地は競争原理が働き、相場以上の価格がつくことがありますが、有効率が低い土地は競争原理が働きづらく、相場価格かそれ以下でしかなかなか売れないからです。

 

重要なのは、どのような「形」になれば最も有効性や収益性が上がるのかを把握することです。

 

そして、どのように隣地交渉すれば、双方にとって良い話となるのか、その「筋道」を見つけることです。

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